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GFV (Groupements Fonciers Viticoles) et Foncières Viticoles

Fonctionnement et fiscalité comparés

Investir dans le foncier viticole est possible en achetant des vignes directement, ou au travers un véhicule d’investissement collectif. Il en existe de deux natures : le Groupement Foncier Viticole (GFV) et la Foncière Viticole. Ils poursuivent un objectif commun, celui de permettre aux épargnant de diversifier leur patrimoine avec un actif foncier viticole. Mais les deux divergent en termes de fiscalité, de stratégie d’investissement, et de risques. France Valley, qui propose à la fois des Groupements Fonciers Viticoles (GFV) et des Foncières Viticoles, revient sur ces différences.

GFV Groupement Viticole

Fiscalité comparée des GFV et Foncières Viticoles

GFV viticole feuilles

Groupement Foncier
Viticole (GFV)

Foncière
Viticole

Réduction d'Impôt sur le Revenu
(art. 199 Terdecies 0-A du C.G.I.)

Les Groupements Fonciers Viticoles (ou GFV) ne permettent pas d’obtenir de réduction d’Impôt sur le Revenu, sauf dans certains cas particuliers de l’investissement viticole en Champagne.

Cette réduction est possible dès lors que l’activité de la Foncière Viticole est agricole, ce qui est le cas de la Foncière Viticole Champenoise de France Valley :

 

Réduction d’IR de 25% du montant investi dans la foncière viticole, dans la limite d’une souscription de 50 000 euros pour une personne seule et de 100 000 euros pour un couple, soit une réduction d’impôts respectivement de 9 000 euros et 18 000 euros. Cette réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. En contrepartie, les Actions de la Foncière Viticole sont bloquées pendant une durée minimale de 5 ans ½ à 7 ans, sous réserve du marché secondaire des Actions, et l’investisseur prend un risque de perte en capital.

Abattement sur les droits de Transmission
(art. 793 du C.G.I.)

Dès lors que le Groupement Foncier Viticole (GFV) concède un bail long terme à un exploitant, celui-ci permet de bénéficier de ce dispositif fiscal : 

 

Abattement de 75% des droits fiscaux en cas de transmission (donation ou succession), jusque 300.000 € puis de 50%, sans limite de montant. Cet abattement s’applique sur la valeur des actifs viticoles, pas sur la trésorerie. En contrepartie, les parts du Groupement Foncier Viticole (GFV) doivent avoir été détenues 2 ans avant la transmission, puis doivent être conservées au moins 5 ans par les héritiers ou donataires. Ce dispositif fonctionne sans condition de lignée.

L’abattement sur les transmissions ne fonctionne que pour la détention de vignes en direct et via les Groupements Fonciers Viticoles (GFV). Les Foncières Viticoles, qui sont des Sociétés Anonymes n’en bénéficient donc pas.

Investissements Viticoles

Stratégie comparée des GFV et Foncières Viticoles

Groupement Foncier Viticole vs Foncière Viticole : quelles différences

Groupement Foncier
Viticole (GFV)

Foncière
Viticole

Stratégie d'investissement

Un Groupement Foncier Viticole (GFV) est en général constitué pour réaliser l’acquisition d’un seul domaine, de taille importante. Ce peut être dans toute appellation viticole, et, en dehors de la Champagne, l’opération comprendra souvent un chai, voire un château. Les associés du Groupement Foncier Viticole (GFV) verront la valeur de leur patrimoine évoluer avec la valeur du foncier viticole local, mais aussi avec la valeur de la marque, que le viticulteur, qui loue et exploite les vignes et réalise la vinification, réussira à éventuellement développer. Cette concentration sur un seul domaine fait que la diversification est faible, mais chacun pourra apprécier de n’être investi que sur une appellation et une “étiquette” qu’il apprécie.

La Foncière Viticole Champenoise constituée par France Valley a pour objectif de réaliser l’acquisition de plusieurs vignes réparties dans toute l’appellation Champagne. Cette diversification permet de limiter les risques météo (grêle, gel notamment), les risques phytosanitaires, de diversifier les cépages et de travailler avec plusieurs exploitants. La Foncière Viticole ne détient que des vignes à son actif, elle n’a pas d’immobilier. La valeur de l’investissement réalisé dans la Foncière Viticole évoluera en fonction du prix de l’hectare dans chaque commune où se situent les vignes, et restera indépendante du développement de la marque éventuelle de l’exploitant.

Stratégie d'exploitation

La plupart du temps un Groupement Foncier Viticole (GFV) aura pour objectif d’acquérir un domaine viticole et de le louer à un exploitant. Ses revenus sont donc générés par la perception d’un fermage, dont la valeur est fixée par arrêté préfectoral. Le risque associé aux revenus pour le Groupement Foncier Viticole (GFV) est donc un risque de contrepartie.

 

Les charges supportées par le Groupement Foncier Viticole pour l’exploitation sont nulles, mais il pourra être contraint d’investir pour le maintient ou l’amélioration du chai et du château.

 

Pour le Groupement Foncier Viticole (GFV) ainsi que pour la Foncière Viticole, les dividendes, qui ne sont pas garantis, peuvent être convertis en bouteilles, en général proposées à des prix attractifs.

La seule Foncière Viticole aujourd’hui disponible a été constituée par France Valley, en Champagne. En effet seule cette région a pour pratique de travailler avec des baux à “métayage au tiers franc nature”. Cette modalité permet à la Foncière Viticole d’établir un véritable partenariat sur l’exploitation avec le viticulteur, et d’être rémunérée en conservant un tiers de la récolte. Le revenu de la Foncière provient de ce que les raisins sont ensuite, au choix de la Foncière Viticole, soit vinifiés pour produire du Champagne, soit revendus à des négociants ou des coopératives pour la réalisation de leurs assemblages. Cette activité agricole et la structure sous forme de Société Anonyme permet d’être éligible à la réduction d’Impôt sur le Revenu visée ci-dessus. Le risque associé aux revenus pour la Foncière Viticole est donc un risque de production : la productivité de la vigne et la qualité des raisins dépendent de nombreux facteurs, notamment météorologiques. L’aléa de productivité peut être compensé, si nécessaire, en puisant dans la réserve légale de jus, constituée à cette fin.

 

Tout comme le Groupement Foncier Viticole (GFV), la Foncière Viticole propose à ses Actionnaires la conversion de leur éventuel dividende en bouteilles au prix “producteur”.

Carte investissement viticoles du GFV

Risques comparés des GFV et Foncières Viticoles

GFV Raisins détourés pour Foncière ou groupement viticoles

Groupement Foncier
Viticole (GFV)

Foncière
Viticole

Ce risque existe pour tout investissement, fût-il dans un actif foncier : en effet sa valeur variera à la hausse ou à la baisse en fonction du marché des transactions de vignes dans le secteur choisi par le Groupement Foncier Viticole (GFV).

Le risque est identique à celui du Groupement Foncier Viticole (GFV) : il existe un risque de perte en capital.

Les revenus du Groupement Foncier Viticole (GFV) provenant exclusivement de la perception du fermage, ceux-ci ne sont pas directement dépendants de la qualité et de la quantité de la récolte ou de la vinification. Il existe cependant un risque de contrepartie.

les revenus de la Foncière Viticole étant en “nature” avec la livraison d’un tiers de la récolte de raisin, ses revenus dépendent des quantités exploitées, qui varient d’une année sur l’autre, en fonction notamment de la météo. Une quantité insuffisante pourra cependant être compensée par la réserve de jus, qui au contraire sera dotée de raisin supplémentaire les bonnes années.

Un Groupement Foncier Viticole (GFV) est une Société Civile. Ce caractère particulier implique que la responsabilité des Associés n’est pas limitée à leurs apports. Ce risque peut être limité si le Groupement Foncier Viticole (GFV) ne contracte pas de dettes et se contente de réaliser ses investissements avec les capitaux collectés auprès des investisseurs.

Une Foncière Viticole est une Société Anonyme, dans laquelle la responsabilité des Actionnaires est limitée à leurs apports.

Tout Groupement Foncier Viticole (GFV) présenté à un investisseur particulier doit être géré par une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et doit disposer d’un Dépositaire. Contrairement à France Valley, rares sont les sociétés proposant aujourd’hui des Groupements Fonciers Viticoles (GFV) à répondre à ces contraintes pourtant réglementaires.

En outre les Parts de Groupements Fonciers Viticoles ne peuvent être proposées qu’à un nombre limité d’investisseurs (149 personnes au plus), car les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ne peuvent faire offre au public.

La Foncière Viticole doit également être gérée par une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF et disposer d’un Dépositaire.

La Foncière Viticole peut faire offre au public, dans une limite de 8 M€ de capitaux collectés par période de 12 mois, mais sans que l’AMF ait cependant donné son Visa sur l’opération qui n’est que déclarative.

Cette possibilité permettra à la Foncière Viticole d’atteindre une capitalisation supérieure à celle du Groupement Foncier Viticole (GFV).

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) et les Foncières Viticoles partagent par ailleurs quelques risques, dont celui de la liquidité des Parts ou des Actions, qui ne peut être garantie tant en valeur qu’en rapidité d’exécution. Cependant la possibilité qui est faite à la Foncière Viticole de réaliser plusieurs opérations de 8 M€  sans limite du nombre d’investisseurs, lui confère un avantage par rapport au Groupement Foncier Viticole (GFV) qui ne pourra solliciter que 149 personnes pendant sa durée de vie, y compris pour l’organisation du marché secondaire.

Principales caractéristiques

Fonctionnement, performances, risques, frais...

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