Groupement Foncier Viticole
Du champagne dans votre patrimoine immobilier, pour 30 000 €. Vous ne rêvez pas…
Champagne !
Champagne et petits producteurs
Petits producteurs en Champagne
Entreprendre.fr
Le champagne est une passion française, au cœur de notre patrimoine viticole et gastronomique, qui continue à motiver des petits producteurs, bien décidés à se faire une place aux côtés des grandes maisons qui exportent dans le monde entier.
Le marché français des ventes de champagne recule sur la France depuis 2010 avec une baisse de plus de 20% des ventes de cols (185 millions à l’époque). L’export poursuit cependant sur sa lancée, et les petits producteurs doivent faire preuve d’imagination pour retrouver une dynamique.
D’autres voies que l’export
Il paraît que les jeunes générations préfèrent la bière ou les cocktails, ce qui est fâcheux pour les producteurs, qui se voient quasiment condamner à aller prospecter l’étranger. Or l’export est quasiment réservé aux grandes maisons et marques de champagne. Les petits producteurs n’ont pas souvent les moyens de prospecter à l’étranger, ils investissent donc différemment, en s’alliant, en allant vers le mono-cépage, vers le bio, ou la mise en valeur de leurs particularités et de leur savoir-faire. Alors que les grandes maisons peuvent compenser la chute du marché français par l’international, ces voies de développement s’avèrent indispensables pour les petits producteurs, qui parfois découragés, vendent plus simplement leurs raisins aux négociants. D’autres ont décidé d’investir et de développer de nouveaux produits, car petit volume ne signifie nullement moindre qualité.
Bonne ou mauvaise nouvelle ?
Les Français consomment 51,2 litres de vin annuellement, soit -28% de moins qu’en 2000. Le marché du champagne s’élève à 302 millions de bouteilles (dont 155 millions sur la France) pour un CA total de 4,9 milliards d’euros.
La mise en avant du terroir
L’un des atouts des petits producteurs est bien évidemment la mise en avant de leur terroir. Une étude fin 2016 faisait dire à Sébastien Goulard, directeur de laboratoire à l’Institut Œnologique de Champagne, que cette voie était la plus logique pour se faire connaître et vendre mieux. Les marchés de connaisseurs peuvent entendre ces nouvelles voix qui s’élèvent et parlent parcelles, élevage en barrique et faible dosage. Les clients français sont bien entendu ouverts à ce type de langage, tous comme les Américains, Britanniques et autres Japonais. Pour parvenir à percer, il faut cependant rester à des prix de marché acceptables, d’où le partage d’utilisation d’équipements ou de main d’œuvre, afin de réduire les coûts de production. Voici quelques exemples d’initiatives qui permettent aux petits producteurs de tirer leur épingle du jeu.
L’initiative de France Valley Champagne
Ce fonds a été lancé le 11 avril 2019 avec l’objectif d’investir 10 millions d’euros par an dans les vignes pour les louer à l’exploitant déjà en place avec un bail de 25 ans. Pourquoi ? Parce qu’en Champagne, une majorité d’exploitants est locataire de ses vignes, et en cas de vente des terres par le propriétaire, le rachat est rarement possible vu les prix. Avec France Valley, en cas de mise en vente, le vigneron locataire, coopérateur ou pas, peut en informer le Syndicat Général des Vignerons, la Fédération, ou la Safer. Le fonds pourra ainsi intervenir pour se porter acquéreur de la parcelle et signer le bail, avec un métayage nature au tiers pour le fonds (la part se vend à 1000 euros). Une condition cependant : les vignerons doivent être certifiés ou en cours de certification Haute Valeur Environnementale. La région est clairement en recherche de solutions permanentes pour aller de l’avant avec un produit d’excellence, partie intégrante du patrimoine français.
« La classe d’actifs foncière va revenir dans l’épargne »
« La classe d'actifs foncière va revenir dans l'épargne »
Viticole, forestière, agricole… La classe d’actifs foncière constitue un placement atypique pour l’épargne. En 2019, France Valley se singularise notamment avec une foncière en Champagne et une SAS forestière qui vise les chefs d’entreprise. Quels sont les avantages de ces actifs tangibles ?
Gilles Grenouilleau, Directeur Associé chez France Valley, nous présente l’actualité de sa structure, dans le cadre de la Convention Patrimonia 2019.
Les nouveaux placements fonciers
Les nouveaux placements fonciers
Avec la création des GFI, on peut désormais investir dans la forêt de la même façon que l’on souscrit une SCPI, via un placement collectif faisant appel public à l’épargne. Une nouvelle foncière permet aussi d’investir dans la vigne, en Champagne, en achetant des parts….
Lire l’article complet ci-dessous d’Intérêts Privés de Martine Denoune (Septembre 2019).
Six idées pour rêver, faire fructifier son argent. Ou dépenser futé.
Six idées pour rêver, faire fructifier son argent. Ou dépenser futé.
CHAMPAGNE !
Mise de départ : * * / Profil de risque : * * *
La société France Valley, spécialisée dans la gestion d’actifs fonciers, en particulier forestiers (elle détient et gère plus de 9 000 hectares), lance une société foncière viticole en Champagne, en coopération avec la filière champenoise (Fédération des coopératives, Syndicat général des vignerons, Safer). On le sait, la Champagne souffre d’un prix à l’hectare très élevé qui empêche les viticulteurs de se porter acquéreurs lorsqu’un voisin cède des terres, ou de régler les droits de succession lors d’une transmission. Cette foncière baptisée France Valley Champagne se présente donc comme un outil de sécurisation du foncier pour les viticulteurs indépendants. Pour l’investisseur – il achète des actions d’une société anonyme qui va détenir plusieurs vignes, – la performance est liée à l’évolution de la cote de ce marché dynamique (76 000 euros en 1980, 1,1 million en moyenne aujourd’hui), avec un aspect fiscal (réduction d’impôt de 18% sur la souscription et exonération d’IFI). Le dividende peut être payé… en bouteilles de champagne !
AUTOS DE LÉGENDE
Mise de départ : * * * * * / Profil de risque : *
Aston Martin annonçait récemment la production de 25 répliques du très célèbre modèle DB5, celui des premières missions cinématographiques de James Bond. Mais le modèle qui va être mis aux enchères par Sotheby’s à Monterey (Californie), dans le cadre de sa grande vente annuelle de véhicules de légende du 15 au 17 août, est une authentique, similaire à celle utilisée sur le tournage de Goldfinger et Opération Tonnerre (celle-ci avait servi pour l’opération marketing des films). Sa dernière acquisition remonte à 2006, également chez Sotheby’s, à un prix de 2 millions de dollars. Entièrement restaurée dans les règles de l’art en 2012, cette icône a été estimée entre 4 et 6 millions de dollars. Bien d’autres véhicules retiendront l’attention des amateurs telle que cette Jaguar E-Type series 1 4.2L roadster de 1967. Mais aussi une Maserati A6 GCS de 1954, une Lagonda V-12 rapide drophead Coupé de 1938, une Rolls-Royce Phantom II de 1929, une Jaguar XK 120 Alloy Roadster de 1950. Un événement pour les collectionneurs !
CROWDLENDING : UN NOUVEAU VENU
Mise de départ : * * * / Profil de risque : * * *
Le crowdlending immobilier est en vogue ! Ces sites Internet mettent en relation épargnants et promoteurs à la recherche de fonds pour financer leurs projets. L’intérêt, avec la société Koregraf, c’est que cette plate-forme a été lancée par un homme du métier, Vincent Sillègue, jusqu’à récemment vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (2015-19). Pour l’épargnant qui prête de l’argent, le rendement est de 8 à 12% sur une durée de trois ans, avec remboursement anticipé en moyenne à dix-huit mois. « Notre connaissance des métiers de la promotion et de la finance, explique ce dynamique manager, nous a permis de mettre en place une mécanique d’analyse complète – audit du promoteur, de ses précédentes réalisations, du projet concerné avec déplacement sur site… – rendant possible la présentation de projets qualitatifs. » Koregraf reçoit en moyenne 240 dossiers VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) par mois et n’en retient que 3 ! Le minimum pour investir est de 2 000 euros. Ceux qui veulent prêter de gros montants peuvent entrer dans une holding qui financera plusieurs projets de promotion sur l’année.
INVESTISSEMENT RESPONSABLE
Mise de départ : * * / Profil de risque : *
La société de gestion Ecofi Investissements (Groupe Crédit Coopératif, BPCE) a pour particularité de n’investir que dans les entreprises les plus responsables au regard de leurs performances (ce qu’on appelle la gestion ISR, investissement socialement responsable), excluant en outre de son portefeuille les entreprises sulfureuses (armements controversés, tabac, jeux, charbon, paradis fiscaux). Forte de cette spécialisation, elle lance cette semaine le fonds Ecofi IA Responsable, investi en actions d’entreprises de la zone euro avec pour objectif original de gérer – à l’aide de l’intelligence artificielle – de très grandes quantités de données financières et extra-financières. Pour ce faire, les gérants s’appuient sur la start-up Advestis labellisée « fintech innovante » par Finance Innovation en 2016. L’idée est de croiser les données financières des sociétés et leurs performances ESG (environnement, social, gouvernance). Pierre Valentin, président d’Ecofi Investissements, se défend de laisser l’intelligence artificielle gérer le portefeuille : « Ce n’est pas une boîte noire, nous sommes vigilants sur la transparence de notre gestion et à ce que le gérant conserve un droit de regard. »
MARSEILLE CÔTÉ CORNICHE
Mise de départ : * * * * / Profil de risque : * *
Vous recherchez un bel appartement à Marseille ? Voici une opportunité qui justifie l’intérêt (photo ci-dessus). Nous sommes dans le VIIe arrondissement, sur la corniche Kennedy, surplombant la plage des Catalans et à 10 minutes du Vieux-Port. Au dernier étage d’un immeuble entièrement rénové, ce duplex lumineux, impeccable, de 111 m2 (137 m2 au sol) comporte un living très spacieux avec trois grandes portes-fenêtres laissant voir la mer et les îles du Frioul ainsi que le château d’If ; à l’arrière, sur cour, deux belles chambres et au-dessus, dans les combles aménagés, un grand espace chambre avec trois fenêtres de toit. Une exposition sud-ouest avec deux balcons rend cet appartement très agréable. L’agence Emile Garcin d’Aix-en-Provence propose ce bien pour 890 000 euros.
CRYPTOACTIFS : L’AMF MET EN GARDE
Mise de départ : * / Profil de risque : *
L’actualité sur les cryptomonnaies, notamment l’initiative prise par Facebook de lancer sa propre monnaie virtuelle Libra, est pain béni pour les escrocs qui surfent sur cette vague. Claire Castanet, directrice en charge des relations avec les épargnants à l’AMF (Autorité des marchés financiers), lance une mise en garde contre les profiteurs mal intentionnés : « Les escrocs sont très habiles pour capturer et détruire votre épargne et les abus pullulent. Après les diamants et les terres rares, les cryptoactifs ont entraîné 55 millions d’euros détournés en 2018 et, déjà, nous avons enregistré 18 millions sur le premier trimestre. Attention aussi aux usurpations de noms de sociétés très connues. » L’AMF, qui publie des « listes noires » actualisées en permanence, en a ajouté une nouvelle pour recenser les sites proposant des produits dérivés sur cryptoactifs sans respecter la réglementation. Plus de 80 y sont déjà inscrits. Pour s’assurer que l’intermédiaire qui propose des produits ou services financiers est autorisé à faire une offre de placement en France, consultez la base des sociétés habilitées (www.regafi.fr) ou la liste des intermédiaires autorisés (www.orias.fr).
Claude Vincent / Rédacteur en chef adjoint Les Echos Week-End | Le 19/07
Forêt – Un bon placement ? Découvrez France Valley dans le reportage de TF1
Forêt – Un bon placement ?
Découvrez France Valley dans le reportage de TF1
La forêt, un bon placement ? Découvrez le reportage du journal de 20h sur TF1 du 10 juin 2018, avec France Valley.
Cliquez sur la vidéo ci-dessous pour la visionner.
Lancement – France Valley : investir dans une foncière en Champagne
Lancement – France Valley : investir dans une foncière en Champagne
Comment investir dans le foncier en Champagne ? Quels sont les avantages fiscaux de ce type d’opération ? Quelles perspectives de rendement peut-on en attendre ? France Valley lance sa Foncière Champagne pour accompagner les investisseurs sur ce marché d’exception.
Gilles Grenouilleau, Directeur Associé chez France Valley, et Arnaud Filhol, Co-fondateur et Directeur Général de France Valley, nous présentent le fonctionnement de ce nouveau fonds d’investissement.
Un outil de diversification patrimoniale
Un outil de diversification patrimoniale
L’investissement dans le foncier forestier peut sembler une idée originale pour nombre de personnes. Pourtant, elle est déjà très répandue, et depuis très longtemps. En effet, la forêt est privée à hauteur de 75% en France, détenue par 3,5 millions de personnes. Ainsi, 5% de la population française détient de la forêt. Cela représente peut-être 20% des épargnants. Bien sûr, la plupart d’entre eux en ont hérité, mais ont souhaité (à raison) la conserver et, pour beaucoup, c’est le résultat d’une démarche volontaire, qui souvent aura nécessité beaucoup de patience pour trouver le bien qui leur convient.
Investir en Forêt nécessite, outre du temps pour la rechercher, des moyens financiers substantiels : quelques dizaines d’hectares d’une forêt de production, ce sont rapidement quelques centaines de milliers d’euros mobilisés. Par ailleurs, pour ce prix, pas de diversification possible, vous n’aurez qu’une forêt. Beaucoup de personnes renonceront donc, alors que la forêt présente de nombreux atouts :
1. C’est un investissement assis sur un bien réel, qui ne fera pas faillite, décorrélé des marchés financiers.
2. Il présente un potentiel de prise de valeur sur le long terme, porté par la demande pour les forêts, pour le bois, notamment dans les domaines de l’énergie et de la construction.
3. Par ailleurs, le carbone capté et stocké par les forêts de production sera un jour valorisable (un propriétaire pourra revendre des droits à polluer aux entreprises émettrices de gaz à effet de serre), apportant un complément de revenu à ceux, modestes, procurés par les coupes de bois et les éventuels loyers de chasse.
France Valley, premier opérateur de Groupements Forestiers retient, sur la base de l’historique de l’évolution de la valeur des forêts et de leur rentabilité, un objectif de performance de 2,5% par an. Celle-ci additionne le petit rendement d’exploitation produit par les coupes de bois, et l’évolution du prix des forêts qui viendra impacter la valeur des parts. Chacun notera que cet objectif n’est pas garanti, les hypothèses retenues pourront ne pas se réaliser.
Ne doivent pas être oubliés les risques que cela présente aussi : tempête et incendie (même s’il existe des assurances), phytosanitaire, risque de baisse de valeur par exemple en cas de changement substantiel de fiscalité, risque de baisse de rendement si la valeur du bois diminue. Mais, si l’investisseur a du temps, sa patience jouera pour lui et pour ses enfants.
Les parts de Groupements Forestiers répondent à cette problématique d’accès à l’investissement forestier puisqu’en général elles sont accessibles pour quelques milliers d’euros. La Société de Gestion du Groupement Forestier se charge de tout : choisir les géographies (il y aura plusieurs forêts à différents endroits dans un Groupement Forestier), choisir les essences (cette diversification limite les risques phytosanitaires et ceux de variation des cours de chaque essence), et choisir les maturités (détenir à la fois des forêts matures de rendement et des forêts en croissance). L’associé sera informé des évolutions de la valeur des forêts, des exploitations qui y sont conduites ; il recevra tous les éléments pour déclarer ses impôts, participera aux assemblées générales…
Investissements à réaliser avant le 31 décembre
Investissements à réaliser avant le 31 décembre
La mise en place du prélèvement à la source le 1er janvier 2019 perturbe les stratégies de défiscalisation de fin d’année. Le Revenu a identifié quatre dispositifs qui restent efficaces.
Le 31 décembre, il sera trop tard ! Pour réduire vos impôts 2019 sur les revenus 2018, vous devez impérativement agir avant la fin de l’année. Le Revenu vous propose de profiter en toute légalité de quatre dispositifs fiscaux qui restent efficaces malgré «l’année blanche» et la mise en place du prélèvement à la source le 1er janvier 2019. Vous pouvez les cumuler, en fonction de votre situation personnelle, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros.
Réduction d’impôt au titre des investissements forestiers (article 199 decies H du CGI)
« Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt s’il réalise des investissements forestiers entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2020. Comme vous n’allez pas acquérir un bois, a fortiori une forêt entière, d’ici la fin de l’année dans le seul but de payer quelques milliers d’euros d’impôt en moins en 2019, le plus simple est de souscrire au capital de groupements fonciers forestiers (GFF). Les GFF sont des sociétés civiles dont le but est d’acquérir et de gérer des bois et forêts ou des terrains à boiser. En contrepartie de l’avantage fiscal, le souscripteur doit conserver ses parts huit ans, sauf en cas de licenciement, décès ou invalidité rendant l’exercice d’une activité quelconque impossible. La réduction d’impôt est égale à 18% des sommes investies prises en compte dans une limite annuelle de 5.700 euros pour les personnes seules et 11.400 euros pour un couple, soit un gain fiscal maximal de 2.052 euros. Attention au prix des parts qui a flambé ces dernières années dans le sillage du dispositif ISF-PME, aujourd’hui disparu, auquel étaient éligibles certains GFF. »
Par Christian Fontaine
